Droits et devoirs en location courte durée en LMNP
Tout ce qu'il faut savoir avant de louer en courte durée : réglementation communale, déclaration en mairie, seuil URSSAF à 23 000 € et obligations fiscales en LMNP.
La location courte durée (LCD) présente des particularités importantes par rapport à la location meublée classique — sur le plan fiscal, social et réglementaire.
Se renseigner sur la réglementation locale
La LCD est encadrée par des réglementations locales qui varient selon les communes. Ne pas les respecter peut exposer à des amendes significatives.
Ce qui peut s'appliquer selon votre commune :
- Limitation du nombre de jours de location par an : dans de nombreuses villes (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.), la location de votre résidence principale est limitée à 120 jours par an. Au-delà, le bien est requalifié en meublé de tourisme permanent, avec des obligations supplémentaires.
- Déclaration en mairie obligatoire : dans la plupart des communes, tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie pour obtenir un numéro d'enregistrement, à mentionner sur toutes vos annonces en ligne.
- Autorisation de changement d'usage : dans certaines grandes villes, louer un bien (hors résidence principale) en courte durée nécessite une autorisation administrative, parfois assortie d'une compensation.
- Règlement de copropriété : votre règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la LCD. Vérifiez-le avant de vous lancer.
⚠️ Les amendes peuvent être lourdes : jusqu'à 10 000 € par annonce non enregistrée, et jusqu'à 50 000 € en cas de changement d'usage non autorisé. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de mettre votre bien en ligne.
Comment déclarer mes revenus en location courte durée
Les loyers perçus sur les plateformes (Airbnb, Booking…) se déclarent ainsi sur Nopillo :
- Reportez les revenus bruts dans la section Recettes sur Nopillo. Tout ce que la plateforme récupère directement auprès du·de la voyageur·euse doit être déduit des recettes brutes (taxe de séjour ou autres éléments selon les plateformes).
- Reportez les frais de service dans la section Dépenses > Nouvelle dépense > Catégorie « Frais de plateforme ». Le récapitulatif annuel détaillé (revenus bruts / frais de service / nets) est disponible dans la section « Revenus » de votre espace Airbnb (et sur d'autres plateformes).
Plus d’infos sur notre article dédié.
Que déduire en location courte durée
En plus des charges courantes déductibles en LMNP classique, vous pouvez déduire notamment :
- Les frais de plateforme (Airbnb, Booking, etc.)
- Les frais de conciergerie
- Les dépenses d'accueil (paniers de bienvenue, produits d'entretien)
- Les abonnements internet/TV mis à disposition des locataires
- Les frais de déplacement pour la gestion du bien (selon le barème kilométrique)
- Les coûts des services supplémentaires (ménage, linge de maison)
Plus d'informations sur les dépenses déductibles ici.
Au sujet de la proratisation : proratisez en fonction du nombre de jours où le bien a été « disponible à la location », même s'il n'a pas été loué, et non en fonction du nombre de jours où il a été effectivement occupé.
Particularités fiscales
Le fonctionnement est identique au LMNP classique :
- Régime réel avec amortissement du bien et déduction des charges
- Déficits reportables sur 10 ans
- En cas de revente : plus-value des particuliers (abattement progressif, exonération totale possible après 30 ans)
Cotisations sociales URSSAF
C'est la grande particularité de la LCD par rapport à la location meublée longue durée. Dès que vos revenus bruts dépassent 23 000 €, et ce même si vous ne faites qu'une seule nuit de location courte durée dans l'année, vous devez vous affilier à l'URSSAF.
Cela implique :
- Une immatriculation auprès de l'URSSAF
- Le paiement de cotisations sociales sur votre résultat fiscal (maladie, retraite, etc.)
- Le paiement d'une cotisation minimale de 1 363 € par an lorsque votre résultat fiscal est nul ou déficitaire (par exemple grâce aux amortissements)
Ces cotisations sociales sont déductibles en LMNP et à ajouter dans la section Dépenses sur Nopillo.
💡 Même en cas de résultat à zéro, ce minimum annuel est dû à l'URSSAF. C'est un coût incompressible à intégrer dans votre calcul de rentabilité avant de passer au régime réel.
TVA : êtes-vous concerné·e
Dans la grande majorité des cas, non. La location meublée n'est pas soumise à la TVA.
Exception : si vous proposez au moins 3 des 4 services para-hôteliers suivants — ménage régulier, fourniture du linge, accueil des client·es, petit-déjeuner — et que vous dépassez le seuil de la franchise en base de TVA, vous entrez dans le champ d'application de la TVA. Cette situation reste rare pour un·e particulier·ère.
Nopillo ne peut pas produire votre liasse fiscale si vous êtes assujetti·e à la TVA.
Résumé
La LCD offre des avantages réels de rentabilité, mais elle s'accompagne d'obligations spécifiques souvent sous-estimées — réglementation locale, affiliation URSSAF dès 23 000 €, cotisation minimale même en résultat nul. Anticipez ces éléments avant de vous lancer.