Les dépenses sont déductibles en LMNP au régime réel
Liste complète des charges déductibles en LMNP au régime réel : taxe foncière, assurance, frais de plateforme, intérêts d'emprunt, CFE, OGA… et différence avec les amortissements.
Si vous louez un bien en location meublée (LMNP) au régime réel, vous pouvez réduire votre imposition en déduisant certaines dépenses liées à votre activité de location.
Il existe deux grandes catégories de déductions fiscales :
- les charges
- les amortissements
Les charges
Les charges correspondent aux dépenses courantes nécessaires à l'exploitation de votre location meublée. Elles sont déductibles en totalité l'année où elles sont engagées.
Exemples : taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt.
Ces dépenses viennent diminuer directement vos loyers imposables.
Les amortissements
Les amortissements concernent les biens qui perdent de la valeur avec le temps. Au lieu de déduire la dépense en une seule fois, elle est répartie sur plusieurs années.
Exemples : le prix d'achat du bien immobilier, les meubles, les travaux importants, les frais de notaire.
Par exemple : un canapé acheté 1 000 € amorti sur 7 ans permet de déduire 143 € par an.
💡 En LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Ils ne peuvent être déduits que dans la limite du bénéfice restant après déduction des charges. L'excédent d'amortissement est reporté sur les années suivantes.
Conditions de déductibilité d'une dépense
Contrairement aux revenus fonciers, la loi ne fixe pas de liste exhaustive. Une dépense doit respecter ces conditions :
- être liée à l'activité de location meublée
- être réelle et justifiée
- être engagée dans l'intérêt de l'activité
Les charges courantes déductibles en LMNP
Taxe foncière
La taxe foncière est entièrement déductible. Saisissez le montant total figurant sur votre avis d'imposition.
Assurance propriétaire non occupant (PNO)
L'assurance PNO couvre votre logement lorsque vous êtes propriétaire mais non occupant·e. La prime annuelle est déductible.
Charges de copropriété
Si votre bien est en copropriété, vous pouvez déduire les appels de fonds du syndic (charges récupérables et non récupérables). Les appels de fonds doivent être enregistrés sur l'année fiscale concernée, même s'ils sont payés l'année suivante. Les appels de fonds liés à des travaux importants doivent être saisis dans la catégorie Travaux.
Intérêts d'emprunt
Si vous avez financé votre bien avec un crédit immobilier, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur. La part de capital remboursé n'est pas déductible. L'emprunt doit avoir été contracté pour l'achat du bien ou des travaux réalisés dans ce bien. Ces informations sont à renseigner dans l'onglet Emprunt.
Frais de gestion locative
Les frais liés à la gestion du logement sont déductibles : frais d'agence immobilière, conciergerie, gestion locative, frais de recherche de locataire.
Frais de plateformes de location
En location saisonnière, vous pouvez déduire les commissions de plateformes (Airbnb, Booking.com, Abritel…), incluant commissions de réservation et frais de service.
Charges liées au logement
Si elles sont à la charge du·de la propriétaire : eau, électricité, gaz, internet, abonnements TV.
Frais d'entretien et petites réparations
Peinture, petites réparations, remplacement de petits équipements, ménage, produits d'entretien. Les travaux importants ne sont pas des charges mais des dépenses amortissables.
Frais administratifs et juridiques
Frais d'avocat, frais juridiques, frais de contentieux avec un·e locataire, frais d'annonces immobilières, diagnostics obligatoires (DPE, etc.).
Frais bancaires
Si vous avez un compte bancaire dédié à votre activité : frais de tenue de compte, frais bancaires liés à l'activité.
Autres taxes
- CFE (cotisation foncière des entreprises)
- Taxe d'habitation (déductible si vous pouvez justifier que le logement était vacant au 1er janvier tout en étant proposé à la location ; en cas d'usage personnel du bien, la charge devra être proratisée)
- Taxe sur les logements vacants
Frais de comptabilité
Frais Nopillo, cotisation à un organisme de gestion agréé (OGA).
Dépenses amortissables en LMNP
Certaines dépenses ne sont pas des charges mais des immobilisations, donc amorties dans le temps. Un article complet est disponible sur ce sujet.
Proratisation de certaines dépenses
Si votre logement était votre résidence principale, en location nue, ou a changé d'usage en cours d'année, certaines dépenses doivent être proratisées selon la période de location meublée.
Pour en savoir plus sur la proratisation, consultez cet article.
💡 Le régime réel en LMNP est souvent très avantageux car il permet de cumuler déduction des charges et amortissement du bien et du mobilier. Ce mécanisme permet fréquemment de réduire fortement, voire d'annuler l'imposition sur les loyers pendant plusieurs années.