💸 Quelles sont les taxes à payer en LMNP ?
Découvrez les taxes qui peuvent impacter votre rentabilité et comment les anticiper pour optimiser votre stratégie immobilière.
1️⃣ La taxe foncière (TF)
La taxe foncière reste à la charge du propriétaire et se calcule sur la valeur locative cadastrale du bien. Pour les investisseurs en LMNP au régime réel, cette taxe présente l'avantage d'être intégralement déductible des revenus locatifs, réduisant ainsi votre assiette fiscale.
Qui est redevable ? : le propriétaire au 1er janvier de l'année concernée
Quand payer ? : en octobre de l'année concernée
Comment payer ? : En ligne sur votre espace particulier impôts.gouv.fr
2️⃣ La taxe d'habitation (TH)
Bien que supprimée pour les résidences principales, la taxe d'habitation reste due pour les résidences secondaires.
Si votre bien est en location courte durée, vous pourriez être redevable de cette taxe, sauf si vous pouvez justifier que vous ne vous réservez pas l'usage du bien (même pour une courte durée dans l'année). Cette preuve peut notamment être apportée par un mandat de gestion d'agence immobilière contenant une clause prévoyant que le propriétaire ne peut se réserver l'usage du bien.
Qui est redevable ? : le locataire s'il s'agit d'une résidence secondaire, ou le propriétaire en location courte durée
Quand payer ? : en novembre-décembre de l'année concernée
Comment payer ? : En ligne sur votre espace particulier impôts.gouv.fr
3️⃣ La cotisation foncière des entreprises (CFE)
En tant que loueur LMNP, vous êtes redevable de la CFE, calculée sur la valeur locative des biens professionnels. Il existe certains cas d'exonérations spécifiques.
Qui est redevable ? : le propriétaire LMNP à partir de la 2e année d'activité
Quand payer ? : en décembre de l'année concernée
Comment payer ? : En ligne sur votre espace professionnel impôts.gouv.fr
4️⃣ La taxe sur les logements vacants (TLV)
Applicable uniquement dans les zones tendues, cette taxe concerne les logements non meublés vacants depuis plus d'un an.
Son taux est de 17% la première année, puis 34% les années suivantes.
Il existe certains cas d'exonérations spécifiques.
Qui est redevable ? : Le propriétaire d'un logement non meublé et inoccupé depuis plus d'un an dans une zone tendue
Quand payer ? : en novembre-décembre de l'année concernée
Comment payer ? : En ligne sur votre espace particulier impôts.gouv.fr
5️⃣ La taxe de séjour
Pour les locations courte durée, vous devez collecter et reverser la taxe de séjour à la commune. Son montant varie selon la classification de votre hébergement et les tarifs municipaux.
Qui est redevable ? : Le locataire (touriste) paie la taxe, mais le loueur LMNP est responsable de la collecter et de la reverser à la commune
Quand payer ? : Généralement une à quatre fois par an, selon les modalités fixées par la commune
Comment payer ? : Par déclaration et paiement en ligne sur la plateforme de la commune, ou par chèque/virement selon les cas.
6️⃣ La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
En principe, les LMNP/LMP ne sont pas assujettis à la TVA.
Cependant, pour les locations courte durée (séjours inférieurs à 30 jours), si vous proposez des services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, linge, ménage), vous pourriez être assujetti à la TVA. Dans ce cas, la tenue d'une comptabilité est nécessaire pour établir les déclarations CA3/CA12.
Néanmoins, en-dessous de 36 800€ de loyers bruts, vous bénéficiez du régime de la franchise en base de TVA et n'aurez donc pas à la déclarer et la reverser.
Qui est redevable ? : Le loueur LMNP fournissant des services para-hôteliers (> 36 800€)
Quand déclarer et payer ? : Mensuellement ou trimestriellement, selon le régime fiscal
Comment déclarer et payer ? : Par téléprocédure ou sur votre espace professionnel impôts.gouv.fr
7️⃣ L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
Les loueurs en meublé sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur leurs revenus locatifs.
Au régime réel, la base imposable est le bénéfice/déficit fiscal de l'activité. Ce bénéfice/déficit fiscal correspond aux loyers perçus moins les charges déductibles.
Les taux applicables sont :
➡️ Impôt sur le revenu : selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu du foyer fiscal (0% à 45% selon les revenus du foyer)
➡️ Prélèvements sociaux : taux de 17,2% (sauf certains cas particuliers pour les non-résidents bénéficiant d'un régime de sécurité sociale d'un pays de l'Espace Economique Européen ou de Suisse bénéficiant d'un taux à 7,5%).
De nombreux LMNP sont déficitaires. En cas de déficit, aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux ne sont dus sur l'activité LMNP.
Qui est redevable ? : Le propriétaire LMNP
Quand payer ? : Selon le calendrier fiscal, généralement en septembre de l'année suivant la perception des revenus
Comment payer ? : En ligne sur votre espace particulier impôts.gouv.fr