Loi de Finances 2025 : plus-value LMNP, TVA…

La Loi de Finances 2025 a modifié en profondeur le statut LMNP.

Une vidéo d'une heure est disponible sur le sujet, ainsi qu'un guide complet au format PDF.

Voici un condensé des changements.

La TVA

Si vous réalisez 3 de ces prestations de manière habituelle, vous êtes soumis·e à la TVA. La simple proposition suffit : même si vous ne les réalisez que sur demande de vos client·es, vous êtes redevable de la TVA.

• Petit-déjeuner : l'exploitant·e dispose des mesures nécessaires pour fournir au besoin le petit-déjeuner à tou·tes les locataires.

• Le nettoyage des locaux : l'exploitant·e se contente d'un nettoyage en début et fin de séjour.

• Le linge de maison : l'exploitant·e ne renouvelle pas celui-ci pendant le séjour.

• La réception des client·es : l'accueil confié à un·e mandataire ou une boîte à clés peut suffire.

Précisions :

• Petit-déjeuner : l'exploitant·e doit mettre à disposition un appareil électronique, un lien internet ou une ligne téléphonique pour réserver le petit-déjeuner, y compris dans une boulangerie à proximité.

• Le nettoyage des locaux : lorsque le séjour dure moins d'une semaine, le nettoyage doit être effectué au moins une fois avant le début du séjour.

• Le linge de maison : lorsque le séjour dure moins d'une semaine, le changement de linge doit être renouvelé au moins une fois avant le début du séjour.

Le seuil de franchise de base est passé de 85 000 € à 25 000 € annuels. Il y a donc beaucoup plus de loueur·euses soumis·es à la TVA.

L'OGA

La LF 2025 a supprimé la déduction des frais de comptabilité dans la déclaration de revenus (article 199 quater B CGI). Ce n'est pas la fin de l'OGA en tant qu'organisme privé, mais la suppression de la réduction d'impôt pour frais de comptabilité.

Les frais de comptabilité (honoraires Nopillo, par exemple) restent intégralement déductibles fiscalement au régime réel dans l'onglet Dépenses. La déduction des charges de gestion locative au régime réel est toujours d'actualité.

L'amortissement / La plus-value

• Avant la LF 2025 : plus-value = prix de vente − prix d'achat.

• Après la LF 2025 : plus-value = (prix d'achat − prix de vente + amortissements déduits) × (taux de prélèvements sociaux + 19 % d'impôts sur le revenu).

Le taux des prélèvements sociaux est passé à 18,6 % en 2026 avec la Loi de Finances 2026.

Comment garder sa rentabilité après la Loi de Finances 2025

• Si le·la propriétaire conserve son bien au moins 5 ans, l'État permet de déduire 22,5 % du prix d'achat sur la plus-value.

• Les abattements pour durée de détention restent inchangés : 100 % au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu à 19 %, et 30 ans pour les prélèvements sociaux à 18,6 %.

• Conserver le bien sur 30 ans permet de bénéficier d'une exonération totale de la plus-value.