Estimer la valeur marchande du logement
Comment estimer la valeur marchande de votre bien LMNP pour calculer l'amortissement : prix d'achat, estimation externe, cas particuliers et risques en cas d'écart.
Valeur du bien à renseigner
La valeur à renseigner correspond à la valeur marchande du bien l'année de votre passage au régime réel simplifié. Elle sert de base au calcul des amortissements : il s'agit de la valeur réelle du logement à cette date, prix d'achat ou estimation selon votre situation.
Bien acheté l'année du passage au réel
La valeur à retenir correspond au prix d'achat hors frais d'acquisition (frais de notaire, d'agence, de courtage, etc.). Ces frais sont comptabilisés séparément.
Bien acheté récemment sans évolution de valeur
Si vous avez acheté le bien peu de temps avant le passage au régime réel et que sa valeur n'a pas évolué (pas de travaux importants, pas d'amélioration notable), vous pouvez retenir le prix d'achat hors frais.
Bien valorisé avant le passage au réel
Si le bien a été acheté plusieurs années avant, ou si des travaux ont augmenté sa valeur, retenez la valeur marchande estimée l'année du passage au régime réel.
Pour la déterminer, vous pouvez vous appuyer sur :
- une estimation réalisée par un·e agent·e immobilier·ère
- une estimation en ligne (par exemple via meilleursagents.com)
Conservez un justificatif (capture d'écran ou document).
Conséquences d'une valeur estimée
Lorsque vous utilisez une valeur estimée :
- les frais d'acquisition ne peuvent pas être comptabilisés
- les travaux déjà réalisés ne peuvent pas être comptabilisés
Ces éléments sont considérés comme déjà intégrés dans la valeur du bien.
Choix de la valeur et impact fiscal
De manière générale, retenez la valeur la plus élevée que vous pouvez justifier. Cela permet d'augmenter la base d'amortissement et d'optimiser la déduction fiscale dans le temps.
Bien acheté en dessous du marché
Il arrive qu'un bien soit acquis à un prix très inférieur à sa valeur de marché (succession, vente entre proches, liquidation). La question se pose alors : faut-il retenir le prix d'achat ou la valeur vénale ?
Principe général
Si le bien est intégré à l'activité la même année que son acquisition, la valeur à renseigner correspond au prix d'achat réel figurant sur l'acte notarié, et non à une estimation. Une valeur vénale plus élevée peut être considérée comme opportuniste par l'administration fiscale et entraîner un risque de redressement.
Deux situations possibles
Bien intégré l'année de l'achat
Vous devez déclarer :
- le prix d'achat réel (hors frais de notaire)
- les travaux réalisés après l'acquisition, en dépenses
L'amortissement est calculé sur le prix d'achat et les travaux. Cette approche est la plus sécurisée juridiquement.
Bien intégré l'année suivante
Si le bien est mis en location l'année suivant l'achat, il peut être intégré à l'activité à sa valeur vénale au moment de la mise en location. Dans ce cas :
- la valeur retenue inclut les travaux réalisés
- cette valeur doit être estimée par un·e professionnel·le
- les travaux ne sont pas déclarés séparément
L'amortissement est calculé sur cette valeur, ce qui peut être plus avantageux.
Risque en cas d'écart non justifié
En cas de contrôle, l'administration fiscale peut comparer le prix d'acquisition avec la valeur utilisée pour l'amortissement. Si un bien récemment acquis à un prix bas est amorti sur une valeur nettement plus élevée sans justification solide (travaux facturés, estimation professionnelle), l'écart peut être requalifié et entraîner un redressement.