Comprendre le démembrement / la nue-propriété / l’usufruit et leurs conséquences fiscales

Si votre investissement LMNP est réalisé en démembrement de propriété, il est recommandé de contacter notre service client pour nous en informer et que nous vous recommandions un expert-comptable.

Dans certains montages immobiliers, il est possible de détenir un bien en démembrement de propriété. Cette situation reste peu courante en location meublée non professionnelle (LMNP), mais elle peut avoir des conséquences fiscales importantes.

💡 Important : si vous n’avez réalisé aucune démarche spécifique, vous n’êtes probablement pas concerné·e par cet article.

En effet, un bien peut être en démembrement dans deux situations :

lors de l’acquisition du bien, si celui-ci est acheté directement en usufruit et nue-propriété
après l’achat, lorsqu’un plein propriétaire décide de démembrer son bien, par exemple dans le cadre d’une donation de la nue-propriété tout en conservant l’usufruit.

Dans ces situations, la propriété du bien est séparée entre deux personnes ou entités.

Définition du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer la propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts :

L’usufruit : le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus (par exemple les loyers).
La nue-propriété : le droit de posséder le bien, sans pouvoir l’utiliser ni percevoir les loyers pendant la durée du démembrement.

Concrètement :

L’usufruitier exploite le bien et perçoit les loyers.
Le nu-propriétaire détient le bien dans son patrimoine, mais ne touche pas les revenus pendant la durée du démembrement.

À la fin du démembrement, l’usufruit et la nue-propriété se réunissent automatiquement et le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire du bien.

Conséquences fiscales en LMNP

Dans le cadre d’une activité de LMNP au régime réel, les conséquences fiscales sont différentes selon que l’on est usufruitier ou nu-propriétaire.

Pour l’usufruitier

L’usufruitier est celui qui perçoit les loyers et qui déclare l’activité LMNP.

Il peut donc :

déclarer les revenus locatifs
déduire les charges liées à l’exploitation (frais de gestion, entretien, intérêts d’emprunt, etc.)
pratiquer un amortissement

Cependant, l’usufruitier ne peut pas amortir la pleine propriété du bien puisqu’il ne la détient pas. Il peut uniquement amortir la valeur de l’usufruit.

Cette valeur dépend généralement de l’âge de l’usufruitier, selon un barème fiscal :

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 20 ans	90%	10 %
De 21 ans à 30 ans	80 %	20 %
De 31 ans à 40 ans	70 %	30 %
De 41 ans à 50 ans	60 %	40 %
De 51 ans à 60 ans	50 %	50 %
De 61 ans à 70 ans	40 %	60 %
De 71 ans à 80 ans	30 %	70 %
De 81 ans à 90 ans	20 %	80 %
91 ans et plus	10 %	90%

Par exemple :
Si un usufruitier de 65 ans acquiert l’usufruit d’un bien, la valeur fiscale de l’usufruit correspond à 40 % de la valeur du bien.
C’est cette valeur uniquement qui pourra être amortie en LMNP.

La durée d’amortissement dépend ensuite :

soit de la durée du démembrement (si elle est fixée à l’avance),
soit de l’espérance de vie de l’usufruitier lorsque le démembrement est viager.

Pour le nu-propriétaire :

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant la durée du démembrement.

Par conséquent :

il ne déclare pas de revenus locatifs
il ne peut pas déduire de charges courantes
il ne peut pas amortir le bien

En revanche, il bénéficie à terme de la reconstitution automatique de la pleine propriété, sans fiscalité supplémentaire liée à cette réunion.

Gestion du démembrement sur Nopillo

Actuellement, Nopillo n’est pas adapté pour gérer les amortissements liés à un démembrement de propriété.

En effet, l’application est conçue pour gérer les situations classiques de pleine propriété, dans lesquelles l’investisseur peut amortir :

la valeur du bien immobilier
les travaux
le mobilier

Dans un montage en démembrement, les règles d’amortissement sont spécifiques (amortissement de la valeur de l’usufruit uniquement, durée particulière, calcul fiscal spécifique), ce qui nécessite un suivi comptable personnalisé.